Les avantages d’un investissement immobilier dans une maison locative
En fonction de ses propres objectifs (rendement, succession, défiscalisation…), un investisseur a le choix entre de nombreux supports de placement dans l’immobilier. Chaque type de placement immobilier possède ses propres avantages, ses engagements et des contraintes fiscales spécifiques. Afin de choisir le bon support de placement, la réalisation d’un bilan patrimonial est indispensable. A partir de cette analyse, le cabinet en gestion de patrimoine SKOR-MB saura vous orienter afin de choisir le type de placement adapté à vos besoins.
Si vous souhaitez acheter pour louer, investir dans une maison locative, est un choix très intéressant qui offre d’excellentes perspectives de valorisation, avec un risque locatif faible, et possède des atouts indéniables en matière d’optimisation fiscale avec le statut de loueur LMNP ou le dispositif Pinel. Les mesures d’optimisation fiscales de la Loi Pinel ne sont accessibles que dans le cas d’un investissement dans le neuf. Un investissement immobilier dans une maison locative neuve permet en outre de proposer un logement répondant aux normes RT, en matière d’isolation et d’économies d’énergies.
Acheter une maison neuve pour la louer : Les avantages
On compte en France métropolitaine environ 40 % des ménages sont en location, une proportion qui est stable depuis 1984.
Depuis la crise sanitaire, la demande de maisons locatives individuelles devient de plus en plus pressante. La maison locative a donc de sérieux avantages à faire valoir auprès des investisseurs, par rapport à un studio ou un appartement locatif, même si l’investissement de base est plus élevé.
De plus, la maison locative est principalement recherchée par les familles. Ce profil de locataires est intéressant pour un investisseur, puisque la durée de bail est en moyenne de 80 mois en maison locative, contre 30 mois en moyenne pour un appartement locatif. La latence locative est faible et la gestion locative est facilitée, car les familles sont en effet plus vigilantes sur le paiement régulier des loyers, par souci de sécurité.
Pour réaliser un investissement immobilier gagnant, la construction d’une maison à des fins locatives s’avère donc un excellent choix si la qualité d’une construction durable est au rendez-vous grâce au choix d’un constructeur fiable.
Autre point clé pour le succès de votre placement immobilier : choisir un emplacement stratégique dans une ville active au niveau démographique et économique, dans un quartier à proximité de services, de commerces et bien desservi en moyens de transport. La Bretagne et en particulier le Finistère compte de nombreuses opportunités sur la région de Brest et de Quimper.
La maison locative : fiscalité, rentabilité et plus-value immobilière
En déduisant les frais ainsi que les charges du loyer annuel et en fonction de la fiscalité s’appliquant, le rendement locatif net d’une maison locative se situe entre 3% et 5%. Ce pourcentage variera selon l’emplacement de votre maison locative en Bretagne. La maison locative est peu exposée au risque de décote dans le temps. En choisissant le bon emplacement et une bonne qualité de construction, votre bien immobilier a toutes les chances de gagner en valeur. Choisir d’investir dans une maison locative correspond généralement à un placement sur le long terme. Si vous souhaitez à termes la revendre, il est essentiel de tenir compte de l’impact de la taxe sur les plus-values immobilières au moment de la cession.
Statut fiscal de votre maison locative : Faut-il choisir la location vide ou en meublé ?
Pour louer votre maison vous avez le choix entre deux solutions, qui vont déterminer le régime fiscal de votre activité :
- Location meublée :
Vous percevez des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Vous avez le choix entre le régime du micro-BIC ou le régime réel. Dans le cas d’une location en meublé, vous bénéficierez d’une fiscalité plus favorable en bénéficiant du statut de LMNP Amortissable.
- Location vide :
Vous percevez des « revenus fonciers ». Vous avez le choix entre le régime du micro-foncier ou le régime réel. Le régime fiscal de la location en vide convient bien dans le cas d’une maison individuelle, souvent louée par une famille qui s’y installe pour une durée assez longue avec son propre mobilier.
En fonction des objectifs définis par votre Bilan patrimonial, nous vous recommanderons la fiscalité de placement la plus adaptée : Pinel, LMNP, etc. Nous vous accompagnerons également dans la conduite d’une stratégie patrimoniale pertinente dans le temps, d’un point de vue fiscal. Il est ainsi possible d’investir en Pinel en bénéficiant d’une réduction d’impôt pendant la durée de la location, puis de transformer ce bien en meublé pour le louer sous le statut de LMNP avec les avantages fiscaux qui lui sont liés.
Les opportunités d’optimisation fiscale du dispositif Pinel
Le dispositif PINEL connu de tous les investisseurs immobiliers, permet de déduire du montant de ses impôts un pourcentage du prix d’achat d’un bien immobilier, en fonction de la durée de mise en location. Pour être éligible Pinel une maison doit être neuve et louée en non meublée en tant qu’habitation principale. Les loyers encaissés par un bailleur qui loue une « Maison Pinel » entrent dans la catégorie des revenus fonciers. La gestion d’un bien Pinel à plusieurs peut s’effectuer via une Société Civile Immobilière SCI.
Défiscalisation et location meublée : le statut LMNP amortissable
Si vous souhaitez bénéficier des avantages de la location meublée tout en défiscalisant une partie de vos revenus, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel LMNP est le plus adapté. Les principaux avantages de la LMNP amortissable via un bail commercial concernent l’économie du paiement de la TVA sur l’acquisition de la maison et la gestion de revenus locatifs non imposables (pendant 20 à 30 ans). Le dispositif d’amortissement LMNP est de plus cumulable avec les autres dispositifs d’optimisation fiscale. Les biens loués en LMNP peuvent l’être à titre temporaire ou saisonnier. L’activité de LMNP peut s’exercer en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société immobilière soumise à l’impôt sur le revenu telle que SARL de famille par exemple.
