La location meublée non professionnelle – LMNP amortissement

Faire l’acquisition d’un bien immobilier meublé dans le but de le mettre en location, permet de bénéficier de la fiscalité avantageuse du régime réel simplifié en BIC, grâce au principe de l’amortissement LMNP. L’activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) peut s’exercer en nom propre ou par l’intermédiaire d’une société soumise à l’impôt sur le revenu telle que SARL de famille.
L’analyse ci-dessous porte sur le cas d’une location meublée gérée via un bail commercial de services, qui offre 3 principaux avantages.

AVANTAGES de la LMNP amortissable via un bail commercial

  • Faire l’économie du paiement de la TVA sur l’acquisition
  • Générer des revenus locatifs non imposables (pendant 20 à 30 ans). La fiscalité de ce type de meublé permet de se constituer un complément de retraite. La non-imposition des loyers sur une longue période, donne la possibilité de réaliser indirectement une importante économie d’impôt.
  • Le dispositif d’amortissement LMNP est cumulable avec tous les autres dispositifs fiscaux.


ENGAGEMENTS de la LMNP amortissable

Pour bénéficier de l’avantage fiscal permis par le statut de LMNP, il suffit d’investir dans un bien immobilier meublé (cf. Loi ALUR 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé).

LMNP AMORTISSABLE

Les avantages de la LMNP amortissable dans le cas d’un bail classique meublé

Si vous préférez gérer votre location meublée via un bail classique, plutôt que par un bail commercial, voici les particularités à prendre en compte.
Dans le cas d’un bail classique vous conservez le principe de déductions des charges d’amortissements mobiliers et immobiliers ainsi que la déduction des charges de propriété. En revanche, le bail classique meublé ne vous permettra pas de profiter du remboursement de la Taxe sur la Valeur Ajoutée payée à l’achat du bien. La TVA remboursable étant liée à un bail commercial et non pas à un bien immobilier.
L’ensemble des autres caractéristiques de la LMNP amortissable, sont identiques que l’on choisisse la formule d’un bail classique ou commercial : revenus locatifs non imposables (pendant 20 à 30 ans) et possibilité de le cumuler avec tous les autres dispositifs fiscaux.

Les avantages de l’amortissement LMNP pour investir en immobilier

Un investissement LMNP constitue une solution très intéressante pour diversifier et développer son patrimoine, en générant des revenus locatifs réguliers nets d’impôt. L’option de non fiscalisation de ses revenus locatifs est possible sur une période de 20 à 30 ans, grâce aux amortissements mobiliers et immobiliers et à la déduction des charges de propriété.

Qui peut investir avec le statut de LMNP ?

Vous pouvez réaliser un investissement LMNP dès lors que vous louez un bien immobilier en meublé. Le statut de Loueur Meublé Professionnel, est défini par l’article 155 IV-2 du Code Général des Impôts (CGI). Cette mise en location peut être effectuée en nom propre ou via une société preneuse type SARL de famille, par exemple.

Le Loueur en Meublé Non Professionnel, déclare ses revenus dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC, et opte pour le régime du réel simplifié.

Sous certaines conditions, ce type d’investissement peut être éligible au statut de Loueur de Meublé Professionnel LMP avec des avantages très intéressants au niveau successoral et plus-value en cas de revente. Autre possibilité le dispositif LMNP CENSI BOUVARD, qui permet de réaliser un investissement locatif meublé au sein d’une résidence de « services », en bénéficiant d’une réduction d’impôts de 11% sur 9 ans.

Comment investir en LMNP ?

Le statut de LMNP s’acquiert en investissant dans un bien meublé d’une résidence de services et en le mettant en location. Les biens de ce type sont très nombreux :

  • résidence de tourisme
  • résidence d’affaires
  • résidence pour seniors
  • résidence pour étudiants
  • Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes (EHPAD)


Un « bien meublé » signifie qu’il dispose du mobilier et des équipements suffisants pour que le locataire puisse y vivre (meubles, literies, nécessaire de cuisine…). La Loi ALUR 2015 fixe la liste des éléments de mobilier qu’un logement meublé doit comporter.

Le principe de l’amortissement LMNP

L’intérêt principal d’un investissement LMNP réside, dans la possibilité d’amortissement du bien et du mobilier qu’il contient, et dans le remboursement de la TVA payée à l’achat du bien, grâce à la validation d’un bail commercial (la TVA étant rattachée au bail commercial et non pas au bien immobilier).
Les revenus du Loueur en Meublé Non Professionnel, sont déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux BIC. Le régime BIC prévoit le choix entre le régime des bénéfices industriels et commerciaux MICRO BIC, avec un abattement de 50% (pour un chiffre d’affaire annuel brut inférieur à 70 000€) et un abattement de 71% pour les résidences de tourisme classées (pour un chiffre d’affaire annuel inférieur à 170 000€). L’option de déclaration au BIC “réel”, permet la déduction des charges engagées, des intérêts d’emprunt et la déduction de l’amortissement comptable.

Le calcul de l’amortissement LMNP

L’amortissement comptable est une charge déductible fiscalement, qui est non décaissée, contrairement aux charges (travaux, assurances, taxes foncière…) et aux intérêts d’emprunt. La déduction de l’amortissement va permettre de réduire le résultat imposable.

L’amortissement des investissements concerne :

  • La valeur immobilière (hors terrain)
  • La valeur mobilière.

Cet amortissement est linéaire sur des durées spécifiques en fonction des actifs :

  • 5 à 10 ans pour les meubles
  • 20 à 40 ans pour l’immobilier

Dans la prise en compte des valeurs d’amortissement pour le calcul du résultat fiscal d’un investissement LMNP financé par l’emprunt, on va pouvoir distinguer la « phase de financement » et la « phase de rendement ».

La phase de financement correspond à la période de remboursement de l’emprunt, pendant laquelle le résultat comptable de l’activité de LMNP est généralement négatif du fait du remboursement des intérêts d’emprunt et des frais d’assurances de prêt. Pendant cette période, les valeurs d’amortissement – Amortissement Réputé Différé ARD – sont reportées, sans limite de durée, pour une utilisation ultérieure.

La phase de rendement commence quand l’activité fiscale devient excédentaire du fait de la fin du remboursement du prêt. On va dès lors pouvoir déduire du résultat comptable les valeurs d’amortissement de l’année en cours et des années précédentes, pour obtenir un résultat fiscal égal à zéro et réaliser une économie d’impôt.

Vous voulez savoir si le dispositif LMNP Amortissable correspond à vos projets et objectifs de vie, n’hésitez pas à nous contacter pour réaliser ensemble votre Bilan patrimonial.

(Informations mises à jour Février 2020)