Investissement immobilier : quelle forme juridique choisir ?

Un projet de placement immobilier peut se concrétiser de différentes façons : construction d’une résidence secondaire, achat d’un appartement dans un immeuble à un but locatif… Quel que soit la nature du placement, le choix de sa forme juridique va conditionner la réussite de votre investissement, les conditions de sa gestion et éventuellement de sa transmission.

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La réalisation d’un investissement immobilier permet d’acquérir un ou plusieurs actifs immobiliers, sur lesquels un investisseur va pouvoir, user du bien acquis (par l’habitation), en récolter les fruits (par la perception de loyers) et en disposer avec la liberté de le revendre. Pour que ces différents usages soient profitables à court, moyen et long terme, il est indispensable de choisir la forme juridique la plus adaptée : acquisition en nom propre, achat en indivision, mise en place d’une société type SARL de famille, création d’une société anonyme (SA), d’une société par actions simplifiée (SAS), ou d’une société civile immobilière (SCI)… Skor-MB vous oriente dans le choix de la forme juridique la plus adaptée à votre situation patrimoniale et à vos objectifs.

Comment investir dans l’immobilier et quel montage juridique choisir ?

Pour faire les bons choix il faut raisonner à court termes, à moyen termes et à long termes, et bien définir les objectifs visés par ce projet de placement immobilier. Avez-vous pour but de vous assurer un revenu complémentaire, souhaitez-vous pouvoir revendre vos biens immobiliers locatifs ou vous placez-vous dans une optique de transmission de patrimoine à vos enfants ?

Chaque situation nécessite le statut juridique adéquat entre acquisition en nom propre et création d’une société. Ce choix doit être purement objectif, fiscal et successoral.

Qu’entend-on par statut juridique ?

Le statut juridique va déterminer le cadre légal d’une activité liée à un investissement immobilier, avec des conséquences du point de vue fiscal ainsi que dans l’organisation et le fonctionnement de cette activité. En France on distingue trois grandes catégories de statuts juridiques : en nom propre en entreprise individuelle et en sociétés (commerciales ou civiles). La différence entre ces trois statuts réside en particulier dans l’obtention de la personnalité morale pour les sociétés. Il existe un grand nombre de sociétés adaptées à la gestion d’un investissement immobilier : société à responsabilité limitée SARL, société à responsabilité illimitée SNC, société civiles SCI


Quel statut juridique choisir pour réaliser un investissement immobilier ?

Nous vous conseillons de déterminer la forme juridique de vos investissements avant de réaliser l’achat de tout bien immobilier, pour assurer une parfaite protection de votre titre de propriété et une optimisation des revenus générés par celui-ci. Devez-vous investir en nom propre, par l’intermédiaire d’une société immobilière type SCI ou d’une SARL ?

L’objectif premier et l’intérêt principal d’une société immobilière est d’abord et avant tout la protection des membres associés (entre époux, remariage, etc…) et une simplification des procédures successorales.

Réaliser un placement immobilier en société

 

La SCI ou société civile immobilière

La SCI est une société civile fréquemment utilisée pour les activités en lien avec l’immobilier : achat, vente, location et gestion. Elle doit être constituée au minimum de deux associés. D’un point de vue fiscal, la Société Civile Immobilière est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR). Il est possible d’opter pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS), sachant que le choix de l’option IS est irrévocable. L’un ou l’autre de ces régimes fiscaux sera intéressant en fonction du montant des revenus générés par la SCI, en tenant compte de vos objectifs et de votre capacité financière lors de la création de cette SCI. Le choix d’un investissement via une société civile immobilière est plus particulièrement adapté à la gestion de locations nues.

La SARL de famille

Comme son nom l’indique, la SARL de famille réunit des associés obligatoirement issus de la même famille. La SARL de famille est règlementée par le Code du Commerce, qui définit les formalités obligatoires de création. La SARL de famille est une forme juridique intéressante dans une perspective de transmission d’un patrimoine immobilier à ses enfants.

La Société en Nom Collectif ou SNC

La Société en Nom Collectif est une société de personnes pouvant rassembler des n’ayant pas de liens de parenté entre eux. Les associés d’une SNC sont solidairement et personnellement responsables des dettes de la SNC, de façon illimitée sur leurs biens personnels. La SNC est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), avec possibilité d’opter pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS). La Société en Nom Collectif ou SNC peut être adaptée aux propriétaires désirant adopter le statut de loueur en meublé LMNP et LMP.

Réaliser un placement immobilier en Nom Propre

Dans le cas d’un investissement immobilier réalisé en Nom Propre la même personne signe le contrat de vente et possède la pleine propriété du bien. Ce statut juridique est de ce fait adapté au cas d’une personne souhaitant devenir propriétaire unique. Les biens acquis en Nom Propre peuvent, dans le cas d’une transmission, faire l’objet d’une donation ou d’un démembrement.

L’investissement immobilier en indivision

Dans le cas d’un investissement immobilier réalisé par plusieurs personnes, le bien est soumis par défaut au régime de l’indivision. Les acheteurs signataire de l’acte vente deviennent propriétaires indivis de ce patrimoine immobilier. Contrairement à un investissement réalisé via une société, le statut de l’indivision s’envisage généralement pour des placements à long termes sans objectifs de vente.