Rentabilité et fiscalité d’un placement immobilier

Le questionnement généré par les résultats très incertains de l’assurance vie au cours de l’année 2019, conduise de nombreux épargnants à s’intéresser aux supports de placements et d’investissement immobilier. Chaque type de placement possède sa propre fiscalité, qui conditionnera sa rentabilité, d’où l’importance du choix à effectuer entre les différents supports. Le choix du meilleur placement immobilier dépend en particulier de votre situation fiscale.

C’est pourquoi il est indispensable de réaliser, préalablement à ce choix, un bilan patrimonial. Cette étude personnalisée va vous permettre de réaliser les meilleurs choix et d’adopter la bonne stratégie patrimoniale. Outre l’aspect purement fiscal, le choix d’un placement financier doit également répondre à des objectifs et des projets personnels, à moyen ou court terme. Le cabinet en gestion de patrimoine SKOR-MB vous accompagne et vous oriente dans cette démarche complexe, face à la multitude et à la complexité des différentes fiscalités de placement, et des formes juridiques.

Choisir le meilleur placement immobilier ou l’investissement locatif le plus rentable

Que l’on cherche à se constituer un capital ou à préparer sa retraite, les placements immobiliers possèdent de nombreux atouts. Acquérir un patrimoine foncier à prix abordable soucier de la gestion de son bien en Nue-propriété, bénéficier d’une réduction d’impôt pour un achat dans le cadre de la Loi Pinel, ou générer des revenus locatifs non imposés grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP…, les solutions pour diversifier son portefeuille de placement sont variées.

Neuf ou ancien, meublé ou vide, les placements immobiliers n’échappent pas à la fiscalité : impôt sur le revenu, impôt sur les plus-values immobilières et impôt sur la fortune immobilière (IFI) au-delà d’un certain seuil. Afin de soutenir la construction et la rénovation de l’habitat, étant donné que la demande est largement supérieure à l’offre partout en France, les gouvernements successifs ont mis en place des mesures de défiscalisation immobilière. Grâce à ces dispositifs fiscaux les particuliers disposent d’avantages en achetant un bien immobilier dans le neuf ou dans l’ancien, à condition de respecter les conditions et contraintes définies pour chaque dispositif.

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel – LMNP et Loueur en Meublé Professionnel – LMP

La location en meublé concerne la mise en location de maisons ou d’appartements équipés de manière suffisante pour permettre aux locataires d’y vivre (meubles, literies, nécessaires de cuisine,…). La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) peut concerner la mise en location d’un ou de plusieurs logements par un même propriétaire bailleur. Louer un logement meublé présente de nombreux avantages par rapport à la location en vide. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP permet en autres de bénéficier de revenus complémentaires net d’impôts (et dans certaines situations de bénéficier de l’économie de la TVA à 20% sur l’acquisition). Pour les investisseurs souhaitant développer l’investissement locatif et générer des revenus importants, le statut du Loueur en Meublé Professionnel (LMP), offre d’autres avantages comme la diminution de l’impôt sur le revenu, et des avantages successoraux…

Le dispositif Censi-Bouvard en LMNP

La loi de finances pour 2019 a prolongé de trois ans le dispositif Censi-Bouvard. Il est ainsi possible d’investir jusqu’au 31 décembre 2021, et de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu. La loi Censi-Bouvard s’applique à tout logement neuf, confié pendant neuf ans à l’exploitant d’une résidence étudiante, d’un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes HEPAD, sous le régime LMNP Censi-Bouvard. Cet avantage fiscal représente 11 % du coût de revient d’investissement, dans la limite d’un plafond annuel de 300 000 €.

La Loi Pinel à nouveau accessible sur la région de Brest

Le programme immobilier Pinel offre de nombreux avantages en termes de réduction d’impôt, mais engage l’acquéreur sur différents critères à respecter, en particulier l’obligation d’effectuer l’investissement dans une zone géographique éligible à ce dispositif. En septembre 2019, le Comité Régional de l’habitat et de l’hébergement de Bretagne a mis à jour le zonage sur la région, avec le retour de Brest Métropole dans le dispositif Pinel. Ce programme s’étalant sur les années 2020 et 2021 permet à 16 secteurs urbains de la métropole de Brest de bénéficier à nouveau de la défiscalisation ” Appartement loi Pinel Brest“, Avec une possibilité de réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller de 12% à 21% du prix de revient du bien neuf (prix d’achat et frais de notaire) en fonction de la durée de mise en location du bien (6, 9 ou 12 ans).
Le dispositif appelé PINEL OUTRE MER s’applique de façon similaire aux DOM-TOM avec des pourcentages de réduction d’impôts plus avantageux.

immobilier de placement

Le démembrement de propriété et la nue propriété

Le démembrement de propriété consiste à séparer les deux composantes du droit de propriété, à savoir : la nue-propriété et l’usufruit. Un programme immobilier en nue-propriété permet d’acquérir la seule nue-propriété, alors que l’usufruit est confié à un bailleur institutionnel. L’investissement dans le cadre de la Nue-propriété permet d’éviter le risque locatif (impayés), de s’épargner tous soucis de gestion et de bénéficier d’une forte réduction d’impôt sur les revenus fonciers positifs existants.

Le nouveau dispositif fiscale de la loi DENORMANDIE

Le dispositif Denormandie prend la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu accordée aux particuliers faisant l’acquisition d’un logement à rénover dans un quartier ancien dégradé, pour le mettre en location. Parmi les 222 villes éligibles au dispositif de la Loi Denormandie en France, on compte deux villes du Finistère : Quimper et Morlaix.

Le système de défiscalisation des lois Malraux et Monuments historiques

Les Lois Malraux et Monuments historiques sont les deux outils de défiscalisation efficaces. Elles concernent des projets d’investissement dans la pierre de caractère, nécessitant des travaux de rénovation. Alors que les niches fiscales sont plafonnées à 10 000 euros par an, la loi Malraux et la loi Monuments Historiques sont les seuls dispositifs qui échappent à ce plafonnement, et permettent ainsi une défiscalisation sans limite. La loi MALRAUX permet une réduction d’Impôt sur le Revenu (IR), correspondant à 30% du montant des travaux de restauration du bien. Le dispositif Monument Historique MH porte aussi sur la reconstruction de des biens anciens de caractère classés monuments historiques.

Le déficit Foncier

Le propriétaire d’un bien immobilier mis en location non meublé, a la possibilité de déduire de ses revenus fonciers certaines charges. Le système du déficit foncier permet ainsi de réduire vos impôts, avec l’avantage que ce dispositif de droit commun n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales.

Votre expert en gestion de patrimoine SKOR-MB vous accompagne tout au long des différentes étapes, du Bilan patrimonial, jusqu’au choix des différents supports d’investissement et de placement.