Investir pour louer : vous allez sauter le pas pour diversifier, optimiser ou transmettre votre patrimoine ? Avant de choisir un appartement, un local commercial, une résidence en nu ou en meublé, une réflexion s’impose. Quelle société pour un investissement locatif ? La réponse à cette question incontournable dépend de votre situation fiscale et de vos objectifs. Nous vous proposons un tour d’horizon des possibilités et des questions à se poser pour réaliser un placement rentable.
Quelle société pour un investissement locatif ?
Avant même de réfléchir à la nature du bien, il est important de choisir une forme juridique adaptée. De ce choix, découlent les conditions de gestion, de transmission et de rentabilité de votre investissement.
Mais alors, comment choisir le bon statut juridique pour son investissement locatif ? La question centrale à vous poser est la suivante : quels sont les objectifs de cet achat ?
Complément de revenus ? Revente des biens locatifs ? Transmission de patrimoine ? Quelle que soit votre motivation, il est important de raisonner à court, moyen et long terme.
Acquisition en nom propre ou création de société, votre choix se base sur des critères fiscaux et successoraux.
Investir sans créer une société
Généralement plébiscité par les acquéreurs n’ayant pas d’objectifs de revente, l’investissement immobilier peut s’effectuer en nom propre ou en indivision. En nom propre, vous devenez l’unique propriétaire d’un bien que vous pourrez transmettre par l’intermédiaire d’une donation ou d’un démembrement de propriété. En indivision, vous êtes plusieurs propriétaires du patrimoine immobilier.
Acquérir un bien immobilier en société
Pour simplifier les démarches successorales et protéger les membres associés à l’investissement, la création d’une société est une option intéressante. Plusieurs choix s’offrent à vous selon vos objectifs et le type de bien immobilier visé.
La Société Civile Immobilière « SCI » (ou une société civile « SC») est particulièrement adaptée pour les transactions immobilières. Constituée de deux associés au minimum, elle est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS) selon vos objectifs. Ce statut est idéal pour la gestion de locations nues. Le point important repose sur le choix de l’option fiscale (IR ou IS). Les enjeux sont, en effet, fondamentaux. L’accompagnement d’un professionnel est primordial.
La SARL de famille concerne des associés rattachés par des liens familiaux. De fait, elle est idéale pour la transmission d’un patrimoine immobilier aux enfants ou petits-enfants. Ce statut est l’un des plus adaptés pour l’exploitation d’un bien meublé (BIC réel, LMNP ou LMP).
Pour en connaître davantage sur la SARL familiale, nous vous invitons à consulter notre article de blog dédié.
Au sein d’une Société en Nom Collectif (SNC), les associés sont personnellement et solidairement responsables des éventuelles dettes de la société. Ce statut juridique représente un cadre adapté aux propriétaires attirés par le statut de loueur en meublé LMNP et LMP.
Statut LMNP : pourquoi opter pour une SARL de famille (ou une SNC) ?
Vous souhaitez acquérir un ou plusieurs biens meublés pour les louer ? En nom propre, en SARL de Famille ou en SNC, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel bénéficie d’un avantage fiscal considérable.
Le régime fiscal réel simplifié en BIC s’applique grâce au principe de l’amortissement comptable. Vous avez ainsi la possibilité de déduire les frais d’amortissement de vos charges. Votre investissement peut donc profiter pleinement de l’amortissement durant de nombreuses années.
La condition d’application de cet avantage fiscal repose sur l’acquisition d’un bien immobilier meublé, défini selon les modalités de la loi ALUR de 2015.
Pour en connaître davantage sur le principe de la LMNP amortissable, rendez-vous sur notre site.
Vous pouvez louer votre meublé par l’intermédiaire d’un bail classique ou commercial.
La LMNP amortissable avec un bail commercial
Contrairement au bail classique, le bail commercial vous permet de bénéficier du remboursement de la TVA liée à l’acquisition du bien. Deux avantages supplémentaires sont à noter :
- Le dispositif LMNP amortissable est cumulable avec d’autres avantages fiscaux.
- Les revenus locatifs sont non-imposables pendant 20 à 30 ans.
Ce dernier point est particulièrement intéressant si vous souhaitez investir pour vous constituer un complément de retraite par exemple.
La LMNP amortissable avec un bail classique
Les avantages au statut via un bail classique sont identiques à ceux de la LMNP amortissable via un bail commercial, à une exception près. Lié au bail commercial, le remboursement de la TVA à l’achat du bien ne s’applique pas dans le cadre d’un bail classique.
Vous souhaitez développer une activité conséquente autour de la location meublée ? Le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) pourrait vous convenir. Adapté à la gestion de revenus annuels de location supérieurs à 23 000 euros et plus de 50 % de vos revenus globaux, ce statut offre différents avantages concernant la succession, l’Impôt sur le Revenu (IR) et la plus-value immobilière.
Quels sont les différents types de placements immobiliers ?
La définition de vos objectifs vous a permis de choisir une forme juridique adaptée à vos ambitions ?
Il est maintenant temps de considérer les types de placements qui s’offrent à vous.
Gestion de bien en nue-propriété, dispositifs de défiscalisation, loi Pinel, statut LMNP : les possibilités sont nombreuses. Chaque type de placement possède une fiscalité propre, directement liée à la rentabilité de l’investissement. Notre meilleur conseil : s’entourer d’un professionnel pour faire le bon choix. Guidé par votre situation fiscale, un gestionnaire de patrimoine vous éclaire dans ce dédale de possibilités.
À Brest, SKOR MB s’appuie sur ses connaissances en fiscalité et sur son analyse de votre situation financière pour vous proposer les meilleurs placements immobiliers.
Après définition de la forme juridique et du support fiscal adaptés à vos objectifs, nous vous conseillons d’évaluer chaque bien proposé à travers le prisme de deux critères principaux :
- La localisation du bien : la proximité avec votre habitation, le dynamisme du marché, l’attractivité territoriale sont à prendre en compte.
- Le calcul de la rentabilité locative : utile pour conforter vos choix relatifs à la forme juridique et au support fiscal choisis.
- Le calcul de la rentabilité financière : TRI (taux de rentabilité interne).
Location de maison, d’appartement, investissement dans une résidence étudiante ou senior, achat de locaux commerciaux, etc. La nature des acquisitions est aussi variée que les dispositifs fiscaux et types de société possibles.
Dans le but de diversifier ses revenus, de bénéficier d’avantages fiscaux ou de créer un complément de retraite, l’acquisition d’un bien à visée locative est pertinente. Quelle société pour un investissement locatif ? Quel support fiscal est le plus avantageux pour moi ? Selon votre situation et vos objectifs, un gestionnaire de patrimoine répond à ces questions fondamentales pour la rentabilité de votre projet.
Vous projetez d’investir en région brestoise et/ou sur le territoire national ? Spécialiste du marché local et national, SKOR MB s’appuie sur une étude précise de votre situation pour vous aiguiller vers des investissements locatifs pertinents. Découvrez vite comment notre bilan de patrimoine oriente vos décisions pour l’avenir de votre patrimoine.
Article rédigé par :
Michel Bothorel
Gérant de SKOR MB, gestionnaire de patrimoine à Brest depuis 2015
