Créer une société immobilière pour réaliser un placement
Créer une société immobilière type SCI familiale, SARL de famille ou SNC, consiste à acquérir et gérer un bien immobilier de manière collective. L’objectif principal repose sur la protection des membres associés au projet d’investissement et sur la simplification des procédures successorales pour la transmission aux héritiers d’un bien immobilier.
Choisir la forme juridique la plus adaptée à votre projet d’investissement immobilier et votre situation familiale, financière et fiscale est primordial. En fonction de votre stratégie patrimoniale définie à l’issue d’un Bilan de patrimoine réalisé par votre CGPI SKOR-MB, le choix de la forme juridique sera défini en fonction de critères financiers et fiscaux. Pour préparer une succession et transmettre un bien en démembrement par l’intermédiaire d’une SCI familiale ou d’une SARL de famille, ou assurer la gestion d’une location en meublé via une SNC ou une holding… SKOR-MB vous accompagne et vous oriente pour choisir la société immobilière adaptée à votre projet.
Pourquoi choisir de créer une société pour réaliser un placement immobilier ?
La réalisation d’un placement immobilier conduit à devenir propriétaire d’une maison locative, d’un appartement (résidence principale, appartement étudiant ou résidence senior) ou d’immobilier d’entreprise.
Sur ce placement vous allez acquérir trois pouvoirs différents :
- Le droit d’user du bien immobilier (par exemple y habiter)
- Le droit d’en récolter les fruits (par exemple percevoir des revenus locatifs)
- Le droit d’en disposer (par exemple vendre le bien).
Pour cela, l’investisseur doit choisir un statut juridique, qui va déterminer le cadre légal et contractuel d’exploitation et de gestion de ce bien, avec des conséquences concernant le mode d’organisation, le régime fiscal et le régime social appliqué à l’activité.
Pour réaliser un placement immobilier en société, la création d’une société immobilière spécifique avec les membres de sa famille ou des co-investisseurs, permet la création d’une personnalité morale. La société immobilière, contrairement à une acquisition en nom propre, permet ainsi de protéger les biens personnels des investisseurs contre d’éventuels créanciers, dont l’action sera limitée au patrimoine de la société.
Le choix de la structure juridique de la société immobilière doit être uniquement guidé par des choix objectifs financiers et fiscaux, cohérents avec votre stratégie patrimoniale. Par exemple, le choix de créer une SCI, imposée de droit à l’IR – Société Civile Immobilière Soumise à l’Impôt sur le Revenu – pour réaliser l’acquisition d’un bien immobilier loué en meublé ne s’avère pas judicieux. Même si une tolérance existe pour intégrer de la location en meublée dans l’activité d’une SCI à l’IR, ce type de société est adaptée principalement à la location non meublée. Dans le cas d’une activité de location en meublé, la solution d’opter pour une SCI à l’IS – Société Civile Immobilière soumise à l’Impôt sur les Sociétés – sera par exemple en contradiction avec une stratégie de défiscalisation liée au statut de LMNP – Loueur en Meublé Non Professionnel -. En cas de revente du bien locatif après amortissement, l’imposition sur la plus-value risque de vous faire perdre l’ensemble des avantages fiscaux obtenus.
Le choix de la forme juridique la plus adéquate est donc essentiel pour réaliser un placement immobilier gagnant, en prenant en compte vos objectifs à court, moyen et long termes.
La Société civile immobilière familiale
La Société civile immobilière familiale est une société civile fréquemment utilisée pour les activités en lien avec l’immobilier (achat, vente, location et gestion), regroupant au moins deux membres d’une même famille. La SCI familiale présente de nombreux avantages pour la transmission de patrimoine. La SCI est composée de parts sociales qu’il est aisé de transmettre à parts égales entre enfants et héritiers. La Société Civile Immobilière est soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), avec possibilité d’opter pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS), sachant que ce choix de l’option IS est irrévocable. Le choix entre ces deux régimes fiscaux sera à déterminer en fonction des revenus générés, de votre capacité financière à la création de la SCI et de votre stratégie patrimoniale. La responsabilité des associés dans la gestion d’une SCI est illimitée.
La SARL de famille
La SARL de famille réunit des associés obligatoirement issus de la même famille. La liste est limitative. Elle peut réunir les époux, les enfants (frères, sœurs…). Cette forme juridique de société immobilière regroupe généralement parents et enfants dans une logique de transmission, permettant d’éviter de recourir à l’indivision entre frères et sœurs au moment de la succession, et permettant de profiter d’un dispositif d’optimisation fiscale particulièrement intéressant. Grand intérêt fiscal de la SARL familiale, elle permet une donation progressive aux enfants des parts sociales en nue-propriété, grâce au mécanisme du démembrement. Dans le meilleur des cas, il est même possible de réduire à zéro le montant des frais de succession.
La SARL de famille est réglementée par le Code du Commerce, qui définit les formalités obligatoires de création. Contrairement à la SCI familiale, la responsabilité des associés est limitée au montant de leurs apports.
SNC immobilier ou Société en nom collectif
La SNC – Société en Nom Collectif – est une société rassemblant des associés n’ayant pas forcément de liens de parenté entre eux. Les associés d’une Société en Nom Collectif sont tous solidairement et personnellement responsables de l’intégralité des dettes de la SNC, de façon illimitée sur leurs biens personnels, ce qui implique fortement tous les partenaires d’un projet de placement immobilier. La SNC est de fait soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR), avec possibilité d’opter pour le régime de l’Impôt sur les Sociétés (IS). La Société en Nom Collectif peut être adaptée aux propriétaires désirant adopter le statut de loueur en meublé LMNP et LMP. Certains montages juridiques, simples et très efficaces, sont appliqués par SKOR-MB permettant d’éviter cette solidarité des associés concernant les dettes au sein de la SCN, pour pouvoir retirer les très gros avantages de ce type de société.
