Régime Micro BIC ou BIC réel : choisir le statut fiscal le plus avantageux pour votre location meublée
Pour être certain d’adopter la bonne stratégie patrimoniale, nous vous conseillons de réaliser un bilan de patrimoine avant toute décision concernant un placement immobilier. Ce bilan va permettre de définir vos objectifs et vos projets personnels, à moyen ou long terme. Quels que soient ces projets, que vous cherchiez à vous constituer un capital ou à préparer votre retraite, la prise en compte des conséquences fiscales de votre investissement immobilier est essentielle. Parmi les différents choix permettant l’optimisation fiscale d’un placement immobilier la fiscalité de la location meublée demeure l’une des solutions les plus efficaces, pour réduire la charge d’impôt de vos investissements locatifs. Mais alors, faut-il opter pour le régime micro BIC ou BIC réel ?
Les revenus locatifs issus d’une location meublée constituent des revenus commerciaux et à ce titre sont imposables dans la catégorie fiscale des BIC «Bénéfices Industriels et Commerciaux ». Les revenus locatifs issus d’une location nue d’un bien immobilier, sont eux considérés comme des revenus fonciers imposables dans la catégorie « revenus fonciers ».
En optant pour la location meublée, deux possibilités existent :
- le régime micro BIC
- le régime BIC réel.
Ce choix du mode d’imposition de vos revenus locatifs selon le régime micro BIC ou le régime réel, va avoir de larges conséquences sur les impôts que vous allez payer sur vos revenus locatifs et donc sur la rentabilité de votre placement immobilier. A ce titre, le régime Micro BIC permet de valoriser au maximum la location de votre bien grâce à une imposition fiscale faible et astucieuse.
SKOR-MB spécialiste en gestion de patrimoine vous accompagne dans le choix du statut fiscal le plus approprié à votre situation fiscale et patrimoniale, pour atteindre les objectifs de votre stratégie de placement immobilier.
La Location en meublé non professionnelle
Avant de nous intéresser au statut fiscal de votre activité de location meublée, revenons sur la notion de LMNP « loueur meublé non professionnel » et de LMP « loueur meublé professionnel ».
Le statut par défaut de toute personne investissant dans un bien immobilier pour le louer en meublé est celui de loueur non professionnel. Ce statut de LMNP concerne différents types de locations meublées :
- Location meublée d’appartement ou d’une maison locative
- Location saisonnière
- Chambre d’hôtes ou chambre chez l’habitant
- Location de tourisme classée
- Location d’appartement en résidence de services…
Pour bénéficier du statut de LMNP, il est indispensable de ne pas dépasser les seuils de revenus locatifs suivants :
- les recettes annuelles issues de la location en meublé doivent être inférieures à 23 000 euros;
- ces recettes générées par l’activité de loueur en meublé ne doivent pas excéder les revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, traitement et autres revenus BIC, BA, et BNC).
Si vous dépassez l’un de ces deux seuils, vous relevez alors du statut de LMP Loueur en meublé professionnel.
Ce statut va conditionner le choix du mode d’imposition de vos revenus locatifs meublés. Le Loueur meublé non professionnel aura le choix entre régime micro BIC ou BIC réel. Par contre le Loueur meublé professionnel pourra choisir le régime du BIC réel et éventuellement celui du Micro BIC en fonction du chiffre d’affaires réalisé.
Le régime fiscal de la location en meublé – Micro BIC ou BIC réel
Dans le cas d’une activité de location meublée, le propriétaire-bailleur a le choix entre deux régimes d’imposition le régime micro BIC ou le régime réel, en fonction du chiffre d’affaires annuel réalisé. Bien comprendre les avantages et les inconvénients de ces deux régimes est indispensable pour pouvoir optimiser fiscalement votre placement.
Le régime micro BIC
Les seuils pour profiter du régime Micro BIC ont été modifiés par la loi de finances 2024. Cette loi est susceptible de connaître des modifications. Les éléments que nous communiquons ici ne tiennent pas compte d’éventuels amendements postérieurs à la date du 31 mars 2024.
Le régime micro BIC applicable aux revenus des locations meublées est un régime dit forfaitaire. L’administration fiscale applique un abattement de 30% sur les recettes d’une location non classée tourisme, et de 51% dans le cas d’une location meublée de tourisme classé et de chambre d’hôte en zone non tendue ou 30 % pour ce même type de bien en zone tendue.
Une activité de location meublée dépend par défaut du régime micro BIC, si les revenus locatifs sont inférieurs au plafond de 77 700 €. Vous avez toutefois la possibilité de choisir le régime réel simplifié même si vos revenus sont inférieurs à ce plafond.
Le système forfaitaire Micro BIC ne permet pas de déduire les charges réellement engagées pour l’exploitation de votre appartement ou de votre maison locative, telles que : les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière. Au contraire le choix de l’option de déclaration au BIC “réel”, permet la déduction des charges réellement engagées, telles que les intérêts d’emprunt, les taxes et impôts locaux, les frais de gestion et de copropriété ainsi que la déduction de l’amortissement comptable. Le régime du BIC réel permet ainsi de neutraliser la charge d’impôt appliquée à votre activité de loueur
Voyons la différence entre Micro BIC et BIC réel, avec un cas concret :
Vous faites l’acquisition d’un bien immobilier à Brest d’une valeur de 200.000 euros, et vous signez votre premier bail de location en meublé pour un montant de 8 400 euros/an.
Partons du principe que vous pouvez pratiquer un taux d’amortissement de 4% par an sur le bien immobilier soit : 0,04 x 200 000 = 8 000 euros d’amortissement comptable déductible par an.
Le mobilier du logement est également amortissable. Partons de l’hypothèse selon laquelle nous l’amortissons à hauteur de 10% par an, avec une valeur globale de 5.000 €, soit : 0,1 x 5000 = 500 € d’amortissement supplémentaire déductible par an.
De plus, vous avez d’autres charges :
Charge de copropriété : 1.000 euros/an
Taxe foncière : 400 euros/an
Intérêts d’emprunt et assurance : 2.000 euros/an
Ces charges représentent donc au total 3.400 euros/an.
| LMNP micro BIC | LMNP BIC réel | |
|---|---|---|
| Loyers perçus | 8.400 € | 8.400 € |
| Abattement micro BIC | 50 % | 0 % |
| Amortissement déductible | 0 € | 8.500 € |
| Charges déductibles | 0 € | 3.400 € |
| Revenu BIC imposable | 4.200 € | 0 € |
Ainsi en choisissant le régime réel, vous faites une économie de 4 200 euros sur vos revenus locatifs imposables. Attention : il ne s’agit pas d’une économie de 4 200 euros d’impôt puisque le montant d’impôt à payer dépend de votre tranche marginale d’imposition calculée à partir de l’ensemble de vos revenus, crédit d’impôt, quotient familial, etc.
Le régime du BIC réel est-il un meilleur choix que celui du Micro BIC ?
Comme nous l’avons souvent répété, en matière d’investissement locatif, chaque cas est un cas particulier. Le choix entre ces deux régimes fiscaux va donc dépendre de votre situation fiscale, de la valeur de votre bien immobilier et des revenus locatifs générés.
Si vous n’êtes pas fortement imposé au titre de l’impôt sur le revenu, le choix du régime Micro BIC pourra être intéressant, puisque vous n’avez pas un objectif prioritaire de défiscalisation. Avec le régime du Micro BIC, les revenus locatifs imposables seront plus élevés, mais vous bénéficiez de la simplicité du système de déclaration forfaitaire.
Dans le cas du régime BIC réel, vous allez pouvoir optimiser fiscalement vos revenus locatifs avec l’aide d’un expert-comptable, qui aura pour mission particulière d’appliquer l’amortissement comptable de votre bien. L’avantage de solliciter un expert-comptable dans le statut du BIC réel, vous permet dans la majorité des cas, d’avoir de bénéficier d’une réduction d’impôt des 2 tiers du montant de ses honoraires (environ 900€ par an). Bien sur le tiers restant rentre en charge déductible. Ceci vous donne un coût réel très faible. Il est donc indispensable de prendre en compte l’économie d’impôt attendue au regard des frais de gestion générés, pour connaitre le système le plus intéressant.
N’hésitez pas à nous contacter pour étudier ensemble votre projet de placement immobilier. A l’issue d’un bilan de patrimoine, votre conseiller SKOR-MB vous proposera une stratégie patrimoniale personnalisée, en optant pour l’option d’imposition de vos revenus locatifs meublés, la plus adaptée à votre situation.
