Comment investir dans l’immobilier via une SCI ?
Vous souhaitez réaliser un investissement immobilier avec pour objectif la recherche d’un rendement financier ? Vous désirez acquérir un bien immobilier en organisant sa transmission à vos ayants droits ; ou vous souhaitez protéger votre capital face aux incertitudes des marchés financiers ?
La prise de parts dans un projet immobilier par l’intermédiaire d’une société immobilière, type SCI – Société Civile Immobilière – ou SCPI – Société Civile de Placement immobilier -, répond à ces différents objectifs.
La SCPI a pour objet social l’acquisition d’un parc immobilier, la gestion de ses biens et la valorisation de ce patrimoine immobilier. Cette société de Placement immobilier collecte les loyers et les reverse aux investisseurs porteurs de parts.
La SCI n’a quant à elle, aucune finalité commerciale. Le but de cette société civile est l’acquisition d’un bien immobilier, possédé par différents associés, qui peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales. Il peut s’agir d’une «SCI familiale », quand elle regroupe les membres d’une même famille, ou d’une « SCI investisseur » quand elle regroupe des associés sans lien de parenté.
La pertinence d’un investissement immobilier réside à la fois dans l’adéquation de l’offre au marché immobilier et dans la réalisation des objectifs de l’investisseur définis lors du bilan patrimonial. Le choix du cadre juridique et fiscal le plus approprié pour réaliser cet investissement est un point également essentiel, sur lequel votre CGPI SKOR MB vous accompagne.
Investir dans la pierre en direct via une SCI Investisseur ou multipropriétaire
La SCI en tant que société civile, dispose de la personnalité morale et donne la possibilité à plusieurs investisseurs de faire l’acquisition, puis de gérer en commun un bien immobilier. La gestion peut être effectuée par les associés de la SCI ou confiée à un gérant externe. Parmi ses nombreux atouts, la SCI est en particulier un excellent outil de transmission de patrimoine. Elle permet un partage plus équitable de parts d’une société plutôt que d’un, ou de plusieurs biens immobiliers physiques. Ce type de structure peut permettre également de réduire, voir d’annuler les frais de succession pour les futurs bénéficiaires.
Les principaux atouts d’une SCI Investisseurs sont:
- La sécurité, car le cahier des charges de la SCI permet d’adopter des règles de fonctionnement transparentes et simples. Le capital des associés est protégé dans la mesure où la responsabilité de chaque associé est limitée à son propre investissement. Ces garanties sont amplifiées via un bail notarié (force exécutoire) de longue durée et ferme.
- Le rendement, avec des engagements sur des performances étudiées et optimisées fiscalement,
- La proximité, avec un large choix de SCI concernant des programmes d’investissements immobiliers sur le Finistère et la région de Brest, dans un marché parfaitement étudié et maitrisé par SKOR MB.
Ce type de SCI Investisseur, comme Brittany Invest proposée en 2020 par SKOR MB, s’adresse à des particuliers à la recherche de support d’investissement. Que vous disposiez d’une capacité d’épargne régulière – un montant mensuel de 200€ à 1000€ par exemple -, ou que vous disposiez d’une capacité d’investissement – à compter de 50.000 euros -, vous pouvez envisager la prise de parts dans ce type de SCI via un apport en compte courant d’associés.
La fiscalité de la Société Civile Immobilière
D’un point de vue fiscal, concernant l’imposition des loyers de la SCI, les associés d’une SCI ont deux options fiscales : l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés. Ce choix est primordial et devra être effectué en fonction de plusieurs indicateurs, liés à votre trésorerie ainsi qu’à vos objectifs de vie à court, moyen et long termes. Ce choix est à déterminer lors de votre bilan patrimonial.
La Société Civile Immobilière et l’impôt sur le revenu (IR)
L’impôt sur le revenu est le régime fiscal qui s’applique par défaut à une SCI. Chaque associé effectue sa déclaration d’impôts en tenant compte des revenus fonciers positifs ou nets générés par la SCI. Pour une SCI à l’IR il existe deux régimes en fonction des revenus générés : le régime foncier réel ou le régime micro-foncier.
Dans le cas d’une déclaration au régime réel, le bénéfice foncier sera minoré de charges (dépenses liées à des travaux, des réparations, frais d’entretien, frais d’assurance, taxe foncière,..). Si les revenus fonciers bruts de la SCI ne dépassent pas 15 000 euros par an on peut opter pour le Micro-foncier.
La société civile immobilière est essentiellement destinée à la gestion de locations en non-meublé. Une tolérance peut être admise pour intégrer partiellement de la location meublée dans les biens d’une SCI. La fiscalité à l’IR ne permet pas d’avoir comme activité principale la location en meublé ou via un bail commercial, au risque de voir l’activité civile de la SCI requalifiée en activité commerciale. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux.
La SCI est une société civile, régie par l’article 206.2 du code général des impôts (CGI), et l’imposition sur les revenus locatifs s’applique via votre Tranche marginale d’imposition (TMI) à laquelle s’ajoutent les cotisations sociales (CSG, CRDS, RSA à 17.2%).
La Société Civile Immobilière et l’impôt sur les sociétés (IS)
Une SCI imposée à l’IR peut changer de statut fiscal pour passer à l’IS, par contre ce choix est irrémédiable. Pour une SCI imposée à l’IS, tous les revenus sont fiscalisés à l’impôt sur les sociétés.
Dans le cas d’une fiscalité à l’IS, la SCI va pouvoir amortir comptablement ses biens (biens immobiliers uniquement à l’exception du terrain). Sans distribution de dividendes, les réserves générées par la SCI ne seront imposées qu’au niveau de la SCI et non pas des associés.
En cas de revente, la SCI à l’IS peut être taxée sur un résultat exceptionnel, due à l’amortissement comptable. Le taux d’imposition de ce résultat exceptionnel est de 15% jusqu’à 38.120€, puis passe à 28% au-delà de ce montant (voir tableau ci-dessous).
Voici un tableau comparant les deux statuts en SCI à l’IR et SCI à l’IS
Faut-il investir dans une SCI en Finistère ou ailleurs en France ?
Comme nous l’avons fréquemment répété sur notre site : « Le placement vaut l’emplacement et l’emplacement vaut le placement».
En matière d’investissement immobilier, le principal critère qui doit guider votre choix est celui de l’emplacement du bien immobilier. Qu’il s’agisse d’un projet immobilier locatif, d’un placement immobilier ou de l’acquisition d’un bien destiné à devenir votre habitation principale ou votre résidence secondaire, le rendement et la pérennité de votre investissement immobilier en dépendent.
Le cabinet en gestion de patrimoine SKOR MB est basé au port de commerce de Brest, et de ce fait connait parfaitement le marché immobilier du Finistère. Bien évidemment d’excellentes opportunités d’investissement existent également en France, en métropole comme en Outre-Mer.
Les supports d’investissement immobilier qui vous seront proposés par SKOR MB sont tous sélectionnés en fonction du potentiel des villes, des prix et du marché locatif local. Ces propositions seront également toutes en phase avec vos objectifs personnels que nous aurons formalisées lors du bilan patrimonial personnalisé.
L’accompagnement de SKOR MB vous permet de bénéficier d’une sélection de programmes de SCI finistérienne et de SCI Nationale, pour lesquels nous validons après étude les programmes d’investissement.
